前回、公示価格とサブプライム問題、金融庁の引き締め等様々な問題について申しましたが、今回はＪリート市場、私募ファンド、不動産市場等について言及したいと思います。

去年７月迄、Ｊリート市場を支えてきたのは主に海外資金であり、サブプライム問題で急速にこの資金が流出、停滞した事に起因し、私募ファンド物件を運用期間後、Ｊリート市場での売却が難しくなってしまいました。同時に評価基準の改正と金融庁の検査の厳格化等、前回お話した様な事もあって、急速に不動産市場は冷え込んでしまたわけですが、もう１つ、ノンリコースローンによる資金調達が、当該証券市場の冷え込みをうけて、海外資金が先細りになった事も原因として挙げられると思います。

私募ファンドは、これまで、Ｊリートへの売却を出口戦略として想定していたのですが、内容の悪い物件のファンドは投資法人の解散、新規上場の延長といった様な事態が現実に起きています。次回は更に今後の影響と不動産市場について述べる事にしましょう。尚、国土交通省は認めていませんが、この３～４年間における、都内の商業地価格の高騰は全くファンドバブルと認識する必要があるでしょう。

公示価格は全国的には、上昇しました。然しながら、公示価格で使用された取引事例の多くは、去年１０月以前のもので、７月以降の金融庁の引き締め、５月以降のサブプライム問題による金融、証券の動揺を的確に反映しているとは限りません。少なくとも東京２３区は７月以降、土地需要及び土地取引は冷え込み取引価格も下落していると考えていいでしょう。

サブプライム問題に起因する米国の土地価格下落と時を同じくして、１０年以上、上がり続けてきたロンドンの土地価格も急激に下がってきたとの事です。之は東京、ロンドン、ニューヨークだけに限定される事でしょうか？

去年と今年、大阪、名古屋、広島等地方大都市に所在する商業地の鑑定をしましたが、既に価格調整局面を去年の春頃から迎えているとの感触を得ました。もしかすると、土地価格下落が世界的に起こるかもしれません。

サブプライム問題の根深さとドル暴落の可能性等様々な要因を考慮するとこの先６ヶ月間の土地価格の変動は、予断を許さないものになる事に留意すべきでしょう。